Что такое дебит скважины, как его увеличить своими руками

Мало воды в скважине: что делать и как добиться хорошего напора

Из этой статьи вы узнаете:

1. Причины снижения уровня воды в скважине
2. 3 способа поднять уровень воды в скважине
3. Что делать, если вода поступает рывками
4. Риски опустения скважины, которой давно не пользовались
5. Профилактические меры

Если мало воды в скважине, что делать домовладельцу, у которого не подключена централизованная система водоснабжения, – целая проблема. Для него такая ситуация может оказаться настоящей катастрофой. К сожалению, многие собственники не знают, что качество и количество воды на участке зависят не только о того, насколько профессионально было проведено бурение, но и от того, как осуществлялось последующее обслуживание.

Если монтаж был произведен правильно, проблем с уровнем воды быть не должно. Но если вам достался участок, на котором скважину пробурили давно, уровень воды может снизится или же она вовсе пропадет. Чтобы этого не произошло, необходимо воспользоваться нашими рекомендациями.

Причины снижения уровня воды в скважине

При заказе буровых работ владельцев загородных участков уведомляют об усредненных показателях естественного износа источников по региону. Так, песчаная скважина служит примерно 10–20 лет, артезианская – 50–70. Конечно, если работа выполнена качественно. Однако нужно помнить о том, что почва содержит несколько водоносных слоев, отделенных друг от друга глинистыми или сланцевыми пластами.

Могут возникнуть следующие обстоятельства:

• смещение водоносного слоя по причине сейсмического сдвига пластов;
• понижение верхнего водяного пласта из-за прорыва жилы.

Перечисленные факторы могут привести к полному опустошению источника без возможности восстановления. Хоть такое случается редко, важно понимать, отчего вдруг стало мало воды в скважине и что с этим делать.

Уменьшение дебита возникает и по нескольким причинам.

Пересыхание песчаной или абиссинской скважины в летний период.

Речь идет об уровне расположения точки водозабора относительно поверхности земли и других водоносных пластов. Оборудование источника воды на верховодку или на песок – самый неблагоприятный вариант. Эти пласты малонапорные или безнапорные вообще, поэтому их ресурс зависит от количества осадков. Чем больше выпало осадков, тем выше располагается водное зеркало.

Дебит серьезно понижается в засушливые сезоны. Следует иметь в виду перепады атмосферного давления, при которых амплитуда воды в пласте часто достигает 1 метра. Кроме того, когда водозабор из одного пласта производят несколько соседних участков, ресурса на всех может не хватить. Особенно остро вопрос встает в засушливый сезон или период садово-огородных работ.

Когда источник воды сооружен на известняк, качество воды лучше и пласт является напорным. Но и в этом случае две-три соседствующих скважины могут страдать в плане производительности.

Проблемы с работой фильтра.

Снижение объема воды в шахте на песок может возникнуть по причине неправильного обустройства фильтровальной системы. Так, если размер ячеек сетки, которая обтягивает нижний конец колонны, подобран неверно, возникает ряд закономерных проблем. Слишком маленькие отверстия быстро забиваются песком (кольматаж), что снижает общую производительность скважины. При слишком крупных ячейках песок заполняет всю нижнюю часть обсадной колонны. Как результат, свободный приток воды становится невозможным. При разрыве фильтровальной сетки происходит то же самое.

Обмоток на фильтре нет в артезианском источнике. Но здесь может произойти обвал известняковых пластов и перекрытие скважинной колонны. Вода не будет в нее поступать.

Ошибки в эксплуатации скважины.

Чем больше и дольше пользуются источником, тем лучше он работает. Регулярное откачивание воды исключает заиливание нижней части обсадной колонны. Если же использование скважины исключительно сезонное, в период простоя фильтр заиливается и требует промывки. Без этого после зимы скважина будет давать мало воды.

Нередко ошибкой становится завышение требований производительности источника. Это выражается в установке слишком мощного насоса, который тянет больше воды, чем может выдать скважина согласно документам. Слишком быстрое движение воды приводит к засору кармана-отстойника, расположенного под фильтром. Он забивается частичками пород, отчего обсадная колонна засоряется в нижней ее части. Как результат, уменьшение в диаметре водоприемной части шихты.

Насос следует подбирать согласно технической документации на источник воды, в котором прописаны характеристики ее производительности и мощности.

3 способа поднять уровень воды в скважине

Скважина – закрытое сооружение. Диаметр ее трубы не дает возможности смотреть, что происходит на дне, в отличие от колодца, в который можно спуститься и обнаружить причину. Что делать, если в скважине мало воды после бурения? Когда бурение глубокое, можно только догадываться об истинных причинах. Поэтому необходимо провести анализ по следующим признакам:

• Помутнение воды, жирная, маслянистая консистенция, коричневый цвет и, наконец, полный уход жидкости.
• Вода чистая, но приходит с перерывами и в итоге заканчивается полностью.
• Постепенное снижение напора в насосе.

При наличии этих признаков можно сделать вывод, что источник нездоров и скоро прекратит водоснабжение. Если в скважине вода закончилась, необходимо принять меры по восстановлению.

Гидропневматическая промывка

Метод сложный и требует привлечения профессионалов. Понадобится мощный пневматический компрессор и водяной насос. Обязательно требуется обеспечение непрерывной подачи воды для промывки.

Бурение существующей скважины

Можно попробовать углубить скважину, если она расположена на песке. Причиной пропажи воды могло стать нестабильное положение грунта и уход воды в соседние полости.

Монтаж нового источника по соседству со старым

Важно соблюдение условия – новая скважина должна быть глубже старой.

Возвращение прежнего уровня воды может оказаться довольно проблематичным. Самое главное – нужно прочистить ствол шахты. Это требует усилий.

• Понадобится веревка длиной не менее глубины шахты.
• К веревке привязывают трубу, диаметр которой меньше обсадной, а длина не менее трех метров.
• К концу трубы привязывают обратный клапан в виде крышки, получается желонка.
• Когда устройство готово, его опускают на дно обсадной трубы. Под собственной тяжестью желонка набирает в себя слой ила и грязи. При поднятии клапан закрывается, и грязь остается внутри. Вот ее и нужно вытащить наружу.

Такие действия нужно повторить несколько раз. Это прочистит шахту и освободит засоренные отверстия для свободного притока воды.

Конечно, лучше доверить очистку скважины профессионалам. Но можно и своими руками. Итак, что делать, если в скважине мало воды, а привлекать специализированные компании для устранения проблемы не по карману? Потребуется компрессор, шланг и пластиковая труба, которые опускают на дно. Пластиковая труба нужна для фиксации шланга. Она крепко встанет в околостволовом пространстве и поднимет ил и грязь.

При наличии двух насосов и резервуара для воды можно также почистить скважину самостоятельно. Для этого трубу опускают на дно и под давлением подают воду ниже уровня ила. Вторым насосом, расположенным выше уровня грязи, выкачивают ее наверх.

Что делать, если вода поступает рывками

Причины появления проблемы:

• Отсутствие герметичности магистрального трубопровода от скважины до насоса или от насоса до дома.
• Проблемы в работе помпы или клапанов оборудования повышения давления.
• Засор фильтра насоса или обратного клапана.
• Ошибка в глубине расположения водозаборного оборудования.

Когда проблем с герметичностью нет, нужно обследовать скважину. Иногда насос или шланг водозабора опущены неглубоко, и вода падает до уровня, на котором располагается прибор. В клапан попадает воздух, и происходит рывок. Вода вновь подается в дом после заполнения всасывающей части насоса.

Решение: попробуйте опустить помпу пониже и проверить, как быстро закончится вода. Если это произойдет и снова будет рывок, опустите помпу нужно еще ниже.

Существует еще одна возможная причина – недостаток давления в колбе расширительного бачка. Дело в том, что при организации индивидуального источника воды необходим монтаж расширительного клапана с воздушным мешком. Со временем воздух из них уходит, как бы ни противились этому собственники. Вполне возможно, что вода подается рывками по причине недостатка давления в бачке.

Решение: накачать необходимое давление через специальное отверстие в корпусе.

Что делать, если в скважине мало воды после бурения? Для начала – прокачать. Это позволит добраться до чистой воды и понять дебит источника. Прокачка необходима также, если полностью пропала вода.

Не нужно использовать для прокачки самый мощный насос, он может поднять сразу всю воду. Это необходимо делать постепенно. Оборудование требуется опустить на дно ствола, воду выкачать и не отключать насос, пока не пойдет чистая вода. Как проверить? Наберите воду в стакан и подержите 30 минут. Если осадка спустя указанное время нет, значит, вода чистая и ее можно использовать для питья и приготовления еды.

Риски опустения скважины, которой давно не пользовались

Нередко подозрения на полное исчезновение воды ошибочны. Просто ее может быть так мало, что откачать жидкость насосом становится невозможно.

• Заиливание, запесочивание, обвал грунта, которые перекрывают доступ воды в ствол.
• Обрастание внутренней полости трубы слоем минералов.
• Нарушение целостности фильтра.
• Редкая эксплуатация скважины. Происходит застой воды, а стенки и дно покрываются неорганическими отложениями.
• Ошибки при бурении, установке и монтаже или при эксплуатации (трещины в обсадной трубе, недостаток глубины, неправильно подобранный фильтр и т. д.).
• Слишком мощное откачивание жидкости из одного водоносного слоя. Так происходит при появлении новых скважин на соседних участках. Обычно иссякают источники на песчаных слоях глубиной до 10 м.

Новое Место. Отзыв Егора Кончаловского о монтаже септика:

Итак, что делать, когда воды в скважине становится мало или она пропадает полностью? Если обнаружена одна из перечисленных причин, потребуются серьезные меры по прочистке и прокачке индивидуального источника. Тут не обойтись своими силами без привлечения профессионалов. Кроме того, нужно быть готовым к тому, что восстановить скважину не получится и потребуется новое бурение.

Профилактические меры

Ради поддержания производительности скважины в пределах установленной нормы необходима профилактика:

1. Периодическая прокачка скважины, даже в том случае, если ее дебит на первый взгляд не уменьшился.
2. Подбор оборудования и комплектующих для обустройства определенной мощности с учетом дебита водоносного пласта.
3. При обустройстве скважины на песок ее диаметр должен быть в пределах 15–21 см.
4. Обсадная колонна должна уходить ниже уровня воды в шахте.
5. Крайне важно подобрать правильный размер ячеек для сетки фильтра. В нижней части трубы должно быть достаточное количество перфорационных отверстий.
6. Насос в новой скважине должен быть установлен как минимум в 1 метре от дна и на 50 см от водного зеркала.
7. Важно хорошо раскачать гидротехническое сооружение. В первые дни после запуска нагнетающее оборудование должно работать непрерывно.
8. Пользоваться скважиной нужно круглогодично, это предотвратит заиливание нижней части шахты.

Проблем с дебитом источника можно избежать, если соблюдать эти простые рекомендации.

Что такое дебит скважины, как его увеличить своими руками

Источник имеет ряд важных технических характеристик. Одна из них – дебит скважины. Определить его необходимо задолго до того, как начинаются работы по изготовлению источника.

Что это такое?

Это величина производительности источника. Она указывает на реальный объем жидкости, который фактически готова выдать шахта. Измеряется такими показателями:

• м 3 /ч;
• л/с;
• м 3 /сут.

Глубинной помпой вода закачивается из обсадной трубы. В нее жидкость поступает из водоносного слоя. Понятное дело, что ее запас имеет предел. Поэтому дебет указывает на тот объем, который источник готов выдать за определенную единицу времени.

Необходимые характеристики

Чтобы знать, как правильно рассчитать дебит скважины, необходимо понять особенности уровня воды, он бывает:

• динамическим;
• статическим.

Статический и динамический уровни

Определить статический возможно в момент, когда из скважины процесс откачки не осуществляется. Необходимо оставить шахту в покое на несколько часов. Благодаря этому точка воды будет находиться на максимально высокой отметке. Измерения осуществляются до поверхности грунта и от зеркала воды в метрах.

Динамическая величина нестабильная. Отталкиваясь от условия использования источника, показатель будет постоянно изменяться. При откачке объем уменьшается. Если мощность помпы рассчитана так, что скорость откачки воды не превышает возобновление из водоносного слоя, то она восстановится. Динамическим водяным уровнем будет отметка глубины зеркала, на которой она удерживается при водозаборе с определенной скоростью.

Важно! Вычислить точный динамический показатель нереально, ведь он во многом будет зависеть от производительности и мощности используемого скважинного насоса.

Эта единица измерения нужна, чтобы четко понимать, на какую глубину допускается погружать помпу.

Процесс измерения осуществляется в два захода. Применяется интенсивный и средний водозабор. Так, первые измерения выполняете спустя один час, когда помпа непрерывно работает. За счет этого вы сможете узнать разницу, в период между интенсивным и средним водозабором. В оптимальном варианте хорошо, когда разница минимальная.

В основе вычисления также лежит формула, которая выглядит следующим образом: V * Hв / Hдин – Hстат, где

• V – в момент измерения динамического показателя при интенсивном водозаборе.
• Hв – указывает на высоту горизонтального водяного столба, который находится внутри обсадной колонны.
• Hдин – динамический.
• Hстат – статический.

Однако здесь может быть погрешность. Чтобы свести ее к минимуму, необходимо определить удельный объем, и у вас появится реальная возможность сделать расчет максимально точным.

Удельный дебит

Это то количество воды, которое шахта способна выдать при условии понижения уровня жидкости на 1 метр. Перед тем как его определить, необходимо дать время, чтобы источник заполнился и поднялся до статической отметки.

Далее необходимо интенсивно выполнить забор воды. При этом ускорение должно повышаться в отличие от предыдущего водозабора. Затем повторно проверяете динамический показатель. На практике все может выглядеть следующим образом.

Измерить и рассчитать удельный запас можно при помощи следующей формулы: Du = V2 – V1 / H2 – H1. Расшифровка выглядит следующим образом:

• H1 – показатель при менее интенсивной откачке. Указывает на уменьшение столба.
• H2 – показатель при сильной интенсивности водозабора. Указывает на уменьшение столба.
• V1 – определяет интенсивность при первом заборе. Указывает на меньшую величину.
• V2 – определяет интенсивность при втором водозаборе. Указывает на большую величину.

Реальный

Исходя из значения удельного запаса, можно выяснить реальный. Определение фактического дебита скважины осуществляется по такой формуле: D = (Hf – Hst) * Du. Она имеет следующее обозначение:

• Du – удельный объем.
• Hst – статический показатель.
• Hf – верхний уровень фильтровой точки.

Получившееся значение может оказаться в два раза меньше. И при определении объема именно на него и следует ориентироваться. Так вы узнаете, хватит ли вам этой производительности для всех домашних и хозяйственных нужд или нет.

Как определить?

Посчитать его можно двумя простыми способами:

1. В источник погружаете помпу высокой производительности. Включаете ее и полностью откачиваете воду. Ваша задача – определить реальное ее количество. В качестве мерила лучше использовать большую емкость. Также можно посмотреть технические характеристики насоса по паспорту. Вас будет интересовать, какой объем воды насос способен прокачать за определенную единицу времени. Так, вам необходимо засечь время начала откачки и ее окончания. Этот уровень будет называться статическим. Вам необходимо разделить количество всей перекачанной жидкости на потраченное время. Вот вы и получите объем источника.
2. Такой метод подразумевает погружение насоса на самое дно. При этом помпа должна иметь такую производительность, которая будет отвечать потребностям в частном доме. В процессе откачки вам следует контролировать степень падения жидкости. Необходимо дождаться момента, когда он стабилизируется, то есть успевать восстанавливаться и удерживаться на одном уровне. Этот показатель называется динамическим.

Определить удельный объем можно так: делите разницу между динамическим и статическим уровнем. То есть это показатель отдачи при понижении уровня воды на один метр. Чтобы узнать реальный объем, для этого высоту водяного столба умножаете на статический уровень и на удельный. Вы сможете определить потенциальную возможность источника, а именно подобрать насос, который будет откачивать воду с такой же скоростью, с какой она поступает.

Расчет дебита артезианки

Реальный пример. За основу возьмем следующую формулу: D = H * V / (Hд – Hст), где

• Нд и Нст – указывается динамический и статический показатель.
• Н – высота столба артезианской скважины.
• V – показатель производительности насоса.

Итак, в нашем случае водозабор имеет глубину 50 метров, а насос производительность 2 м 3 /час. После измерений статический уровень 30 метров, а динамический 37 метров. Водяной столб определяем так: 50 (глубина водозабора) – 30 (стат. ур.) = 20 метров. Выполнив все вычисления по формуле, мы получаем, что в час он составляет 5,6 м 3 .

Как посчитать по формуле Дюпюи?

Стоит заметить, ее можно использовать только в условиях напорной воды. Также существует еще одно важное условие – процесс откачивания должен осуществляться исключительно с одним понижением. Формула Дюпюи для расчета запаса воды выглядит так: Q = S / S1 * Q1, где

• Q1 – указывает на количество после окончания откачки.
• S1 – указывает на удельное понижение уровня жидкости в процессе водозабора.
• S – глубина зеркала.

Почему снижается?

Существует несколько причин, почему максимальный уровень объема снижается, три часто встречаемые:

1. Источник заилился. Основная причина этому в том, что абиссинский колодец, на известняк или другой вид, бурили непрофессионалы. Важно соблюдать особую технологию, чтобы исключить фактор заиливания.
2. Водоносный пласт исчерпал свои ресурсы. Причиной этому может быть то, что недалеко от вас кто-то пробурил скважину глубже. Допустим, у вас она имеет глубину до 25 метров с дебитом, которого вполне хватит для небольшого домика. А поблизости построили коттеджный поселок, который данный объем не удовлетворяет. Они решили бурить глубже. Как следствие, питание прекратилось, так как вода ушла глубже. А иногда ресурс источника исчерпывается по причине особенности геологии вашего региона или сильной засухи и прочее.
3. Фильтр скважины на песок забился глиной. Это сильно сказывается на среднесуточной норме, которую будет выдавать источник.

Как восстановить дебит своими руками?

Существует два способа:

1. Компрессионно-дисперсионный. Для этого необходимо опустить вибрационный агрегат. Под воздействием силовых волн все скопления грязи или других отложений начинают разрушаться. Это обеспечивает стабилизацию уровня жидкости.
2. Химические реагенты. Суть их действия в том, что они проникают в щели, трещины и тому подобное. В результате этих действий все засорения разрушаются. Как следствие, щебенка или другой донный фильтр очищается. В некоторых случаях это содействует повышению среднего уровня воды.

Важно! Перед тем как приступить к работе, рекомендуется выполнить ряд действий, направленных на обследование количества и качества водоносного слоя. Также необходимо определить глубину насоса и зеркала воды.

Как увеличить дебит?

Если ранее объем был нормальный, но постепенно стал уменьшаться и теперь необходимо его повысить. Существует несколько технологий. Для начала стоит провести более простые действия, например по прочистке обсадной колоны. Возможно, стоит расширить ее от различных отложений.

Важно! В процессе прочистки шахты насос необходимо поднять на поверхность.

Плюс ко всему влиять на уменьшение запаса жидкости может забившийся фильтр, поэтому его также стоит почистить. А в некоторых случаях виновником всего является насос. Выяснить это можно, если динамический уровень упал и нет желаемой производительности.

Кроме всего прочего, дебит может увеличиться, если использовать следующие технологии:

• Свабирование.
• Пневмоимпульсирование.
• Электрогидравлические удары.
• Вибрация.
• Импульсирование.
• Промывка фильтра.

Полезное видео

Ознакомьтесь с подробным рассказом специалиста.

Что такое дебит скважины

Нередко люди путают два похожих слова. Имеется в виду бухгалтерский термин дебет (с ударением на начальном слоге) и технический термин дебит (с ударением на втором слоге). И если со значением первого всё более или менее ясно, то некоторых ставит в затруднение, что такое дебит скважины.

Что такое дебит скважины

Дебит — водяной объём, который скважина способна обеспечить в течение часа. Любая скважина обладает как строго определённым диаметром, так и собственным дебитом. Причём последний фактор не всегда напрямую зависит от первого. Например, скважина может иметь диаметр 16 дюймов и выдавать лишь 4 м 3 воды, а в 4-дюймовую порой прибывает и по 300 м 3 за час.

Точно определить абсолютный дебит скважины достаточно сложно — для этого необходимо время, специальные навыки и знания, а также специализированное оборудование.

От чего зависит

Выделяют две причины малой подачи воды::

• Бур не угодил в водоносный горизонт. В подобных случаях проблема может быть устранена путём углубления скважины.
• Водоносный пласт лишён необходимого потенциала (не в состоянии генерировать надлежащего объёма воды). Тогда придётся бурить водозабор в ином месте.

Во избежание подобных недоразумений эксперты рекомендуют обращаться за помощью лишь к опытным специалистам, которые в состоянии гарантировать успешный исход дела.

Чем точнее информация внесена в паспорт скважины, тем больше шансов, что при каких-либо проблемах в будущем скважину удастся восстановить

Дебит скважины вычисляют буровики — исполнители работ. После их окончания подрядчик обычно вручает соответствующий паспорт, где указываются основные технические параметры скважины. Однако дебит — изменяющийся показатель, способный колебаться с учётом сезонной ситуации, особенно в засушливых районах и местности с горно-геологическими нарушениями в породах. Доходит до того, что подчас грунтовые воды полностью исчезают (бывает, что на время, а иногда и насовсем).

Статический и динамический уровни воды в скважине измеряются в метрах от поверхности, т.е. когда фактический уровень воды падает (высота столба уменьшается), значение динамического уровня в метрах увеличивается.

Что надо делать при малом объёме

При скудной производительности скважину можно попробовать раскачать, постоянно удаляя из неё содержимое в надежде, что она начнёт заполняться быстрее. Иногда помогает. Но случается, что нормальное количество подаваемой воды со временем уменьшается вследствие следующих причин:

• заиливания обсадной трубы;
• неисправности всасывающего фильтра.

В этих случаях не следует пытаться нарастить дебит: достаточно прочистить скважину либо привести в порядок насос.

При измерении дебита скважины всегда лучше присутствовать лично и настаивать на том, чтобы было произведено как минимум два замера динамического уровня воды

В случае когда дебит скважины известен, легко определить, какая мощность насоса требуется. Не стоит забывать, что насос с избыточной производительностью в скором времени выйдет из строя, поэтому величину дебита надо периодически отслеживать.

Видео: как увеличить дебит скважины

К сожалению, не всегда удаётся обезопасить себя от ухудшенного дебита. Скажем, при глубине скважины в 20 м имевшегося расхода воды вам вполне хватало на хозяйственные нужды. Но вот сосед по даче пробурил скважину в 40 м, и весь ваш потенциальный объем в один прекрасный день оказался у него. В таком случае придётся предпринимать ответные меры, иначе ваш дебит гарантированно будет зависеть от количества соседского потребления, а вы можете остаться вообще без воды.

Как правильно увеличить дебит скважины

В загородных домах для обеспечения водоснабжения очень часто используются скважины на воду. Максимальное количество жидкости, которое извлекается из скважины за один временной промежуток (1 минута, 1 секунда и т.д.) называется дебит скважины.Величина этого показателя может меняться в зависимости не только климата местности и времени года, но и от условий использования скважины.

Прочистка скважины от песка.

Подготовка скважины

Определение уровня дебита скважины должно осуществляться с учетом необходимого количества воды, которое будет применяться для водоснабжения дома. Для этого нужно определиться с количеством всех кранов и приборов, потребляющих воду в доме и на прилегающем участке. Ориентировочно это количество принимается равным 0,5-0,6 куб.м на один прибор водопотребления.

Статический и динамический уровень воды в скважине.

После того как будет определено необходимое количество потребляемой воды, можно приступать к бурению скважины.

После окончания бурения скважины на воду ей необходимо выстояться в течение 5-7 дней. Далее, нужно провести замеры уровня, на котором находится вода в эксплуатационной трубе.

Столб жидкости без учета откачки будет считаться статическим уровнем. Если во время непрерывного отбора вода будет менять свое зеркало, то это будет считаться динамическим уровнем.

В том случае, если забор жидкости не будет превышать ее потребление, то через несколько дней уровень зеркала стабилизируется на определенной отметке.

Очистка скважины при помощи насоса.

Если подготовленная скважина/колодец будет правильно эксплуатироваться, т.е. не будет нарушаться ее производительность, то она прослужит долго. Для этого необходимо выполнять периодический контроль напора воды. Он должен осуществляться не реже, чем 1 раз в 3 месяца.

Для этого необходимо запастись секундомером и заполнить мерную емкость. Такое действие нужно выполнять 10-15 раз. Если после каждого включения вода будет медленнее заполнять емкость, значит, дебит скважины уменьшился.

Если произошло уменьшение заданного дебита, необходимо принять меры для его увеличения. Но прежде нужно извлечь насос и произвести замер уровня жидкости. Подобный замер можно выполнять с помощью троса, на конце которого будет закреплен груз. В том случае, если уровень будет ниже расчетного, то первым делом необходимо произвести замену фильтров. Если эти действия не привели к желаемому результату, то необходимо применить ряд мер, которые помогут увеличить дебит.

Увеличение дебита

Вибрационное воздействие на водоносный пласт.

Для того чтобы произвести очистку скважины, имеются различные инструменты, представляющие собой конструкции из металлических ершей и пробок. Но кроме них существуют и другие методы для увеличения дебита, среди которых можно перечислить следующие:

1. Промывка фильтров.
2. Метод свабирования.
3. Импульсивный метод.
4. Способ электрогидравлического удара.
5. Пневмоимпульсный способ.
6. Вибрационный способ.

При помощи промывки осуществляется обработка фильтров изнутри. Для этого применяются специальные водяные смеси, которые выполняют растворение железистых отложений. Благодаря этому жидкость начинает опять беспрепятственно двигаться по обсадной трубе. Такой метод иначе называют реагентным, поскольку в состав жидкости добавляются различные активные реагенты. Количество и состав реагента должен подбираться индивидуально.

Способ увеличения дебита скважины при помощи желонки.

Свабирование выполняется специальным инструментом – свабом. Он имеет форму диска, выполненного из стали, на котором имеется клапан из резины. Этот клапан крепится на специальной штанге. Это позволяет делать разрежение фильтров, которое разрушает рыхлые породы, закупорившие отверстия в фильтрах колонны.

Чтобы увеличить дебит на скважине, можно воспользоваться импульсивным методом, который осуществляется с помощью выполнения взрывов в колонне. Для этого применяется специальный детонирующий шнур, вследствие взрыва которого происходит большое выделение энергии. Эта энергия преобразуется в газ, обладающий высоким давлением. Более того, ударная волна вызовет разрушение всех ненужных образований.

Применение электрогидравлического удара для увеличения дебета тоже является весьма эффективным средством. При использовании этого способа образуются электромагнитные разряды, которые разрушают кальматирующие образования.

При помощи пневмоимпульса в фильтрах на скважине создаются упругие колебания, которые приводят к образованию воздушного пузыря с повышенным давлением в фильтре. Этот пузырь позволяет разрушить различные минеральные образования.

Вибрационный или звуковой способ увеличения дебита основывается на использовании давления импульса, который имеет заданную частоту.

Увеличение дебита скважины является серьезной задачей, которая помогает получить в доме необходимое количество воды.

Более того, такая вода не будет обладать различными посторонними включениями и позволит применять ее в пищевых целях.

Коттеджный поселок – как выбрать?

Коттеджный поселок – что это такое?

Какие плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке?

Проверка и
подготовка документов,
сопровождение
сделок

(812) 429-71-20

Сегодня на рынке загородной недвижимости под брэндом “Коттеджный поселок” можно увидеть сотни предложений. Особенно много их строится по окраинам и вокруг крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. И хотя большинство все-таки рассматривает дом в коттеджном поселке, как дополнительное жилье (при обязательном наличии квартиры в городе), доля людей, выбирающих загородный дом в качестве основного места жительства неуклонно растет. Существует различные мнения относительно того, какое домовладение лучше покупать: в садоводстве, в деревне, расположенной недалеко от города или в одном из коттеджных поселков. Безусловно, существуют и плюсы и минусы у каждого из этих решений.

Что же следует понимать под определением коттеджный поселок? Какими характеристиками он должен обладать? Сегодня коттеджным поселком называют не только комплексы домов, выполненных в едином архитектурном стиле, но и всевозможные мультиформатные начинания девелоперских компаний, и, даже просто предлагаемые к розничной продаже массивы земли, поделенные на участки по 10 соток. Не трудно догадаться, что продавцы земли в таком коттеджном поселке сами даже не представляют, как это коттеджное поселение будет выглядеть после его самостоятельной застройки покупателями, и когда вообще он будет застроен, обеспечен дорогами и коммуникациями. И все же, на наш взгляд для любого коттеджного поселка должны иметь место следующие объединяющие дома (земельные участки) в единый комплекс характеристики:

– единый генеральный план (проект планировки и межевания) коттеджного поселка

– индивидуальные дома (коттеджи) составляют не менее 50% от объектов застройки поселка (остальное м.б. дуплексы, квадроксы, таунхаусы и т.п.)

– правовой статус земли позволяет вести на ней строительство коттеджей, т.е. земля должна быть ИЖС, ДНП или МЖС (что указывается в документах на право собственности на участок)

– подведение общепоселковых сетей, коммуникаций и дорог осуществляется централизовано, получены технические условия на необходимые мощности, имеется в наличии разрешительная документация на строительство сетей, четко обозначены этапы строительства, сроки финансирования и ввода в эксплуатацию, осуществляется своевременное финансирование подведения коммуникаций

– в проекте планировки и межевания предусмотрена автономная социальная инфраструктура для поселка коттеджной застройки (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазин, аптека, досуговый комплекс и т.д.)

– собственником всего массива земли является одна компания, централизованно осуществляющая строительство и продажу объектов в коттеджном поселке

Кроме того, как мы уже упомянули выше, поселок из коттеджей может и не иметь единого стиля застройки, но в серьезных проектах, как правило, фирма-застройщик осуществляет строительство домов по собственным проектам, предлагая их на выбор клиенту. Встречается даже, что компания документально закрепляет обязанность покупателя осуществлять строительство гаражей, бань, заборов в определенном стиле, что несомненно положительно сказывается на внешнем виде всего комплекса коттеджей в поселке. Те же проекты, где реализуются только земля, а покупатель может строить на своем участке земли все, что ему захочется, назвать коттеджными поселками можно с большой натяжкой. Ведь не ясно, можно ли будет назвать коттеджем, то что он построит, и не будет ли его участок поражать остальных жителей коттеджей поселка густотой своих крапивных зарослей еще лет 10-15.

Исходя из вышеизложенного, мы решили осветить тему коттеджного поселка, что бы помочь нашим читателям понять специфику приобретения домовладения в таком загородном поселении и некоторые нюансы их будущей жизни в коттеджном поселке. Для этого вашему вниманию предлагаются информационные блоки, расположенные ниже.

Какие бывают коттеджные поселки?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы провели классификацию коттеджных поселков исходя из их признаков:

По правовому статусу земли , коттеджный поселок может располагаться:

– на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

– на землях для ведения дачного хозяйства (ДНП)

– на землях под малоэтажное жилищное строительство (МЖС)

К сожалению, нередки случаи, когда так называемый коттеджный поселок выходит на рынок со статусом земли, который не позволяет осуществлять на ней строительство. Как правило, земля при этом имеет сельскохозяйственный вид использования, но компания застройщик “обещает”, что скоро они поменяют ее статус. Продажа участков или участков с подрядом на строительство в таком коттеджном поселке происходит по так называемым “предварительным” договорам, по которым фирма практически не несет никакой ответственности, и, что не удивляет, деньги хочет получить до приведения в соответствие статуса земли. В данном случае покупатель несет серьезные риски: как риск того, что земля никогда не будет переведена, так и риск банкротства такой компании, поскольку крупные и финансово состоявшиеся игроки загородного рынка не допускают таких “шалостей” и выводят проекты на рынок юридически чистыми и подготовленными.

Также, во многих рекламных материалах по продаже коттеджей в поселках со статусом земли ДНП, заявляется о возможности регистрации по месту жительства (прописке) в таких коттеджах. В большинстве случаев это обман, поскольку прописка в доме ДНП возможна лишь в том случае, если это ДНП находится в черте официального населенного пункта – деревни или поселка, тогда как в черте населенного пункта в подавляющем большинстве случаев статус земли будет ИЖС, а не ДНП. Таким образом, по признаку возможности прописаться в доме, можно дополнительно классифицировать коттеджные поселки, как поселоки с возможностью прописки (ИЖС, МЖС) или без такой возможности (Дачный поселок или коттеджный поселок ДНП).

По формату жилой застройки , коттеджный поселок может быть:

– поселком коттеджной застройки (когда в соответствии с проектом планировки и межевания территория поделена на индивидуальные участки, которые застраиваются именно индивидуальными жилыми домами – коттеджами)

– поселком мультиформатной малоэтажной застройки (когда доля индивидуальных коттеджей составляет не менее 50% объектов жилой застройки, а остальное подлежит застройке сблокированными домами (дуплексы, квадроксы, таунхаусы) или многоквартирными домами, как правило до 3-х этажей включительно).

Отдельно стоит отметить, что строительство таких объектов, как таунхаусы при статусе земли коттеджного поселка – ДНП, не допустимо! Впрочем, как и многоквартирных домов не зависимо от их этажности.

Те же из поселков, в которых превалируют сблокированные и многоквартирные жилые дома, а доля индивидуальных коттеджей с земельными участками незначительна, правильнее называть малоэтажными жилыми комплексами (МЖК). Поскольку последние отличаются от коттеджных поселков большим количеством жителей, меньшими площадями частных земельных участков и увеличенной плотностью застройки. Как следствие, в малоэтажных жилых комплексах цена за 1 кв.м. жилья значительно ниже, контингент проживающих – это средний и эконом класс, меньше тишины и пространства, как правило, имеет место рядовая застройка улиц, что обуславливает отличие в общем архитектурном стиле МЖК от более разряженной застройки коттеджного поселка.

По стоимости жилья , коттеджные поселки условно можно разделить на классы:

– элитный коттеджный поселок (стоимость домовладения свыше 30 млн. рублей)

– коттеджный поселок бизнес-класса (стоимость домовладения от 15 до 30 млн. рублей)

– коттеджный поселок среднего класса (от 5 до 15 млн. рублей за дом с участком)

– коттеджный поселок эконом (до 5 млн. рублей за домовладение)

Безусловно, стоимость, это основной, но не единственный критерий разделения коттеджных поселков на вышеуказанные классы. Как правило, чем выше класс коттеджного поселка, тем больше внимания уделяется обустройству территории общего пользования, ландшафтному дизайну, качеству услуг и т.п. Покупая дом в коттеджном поселке, приобретают и соответствующий образ жизни, которому придется соответствовать. Это прямо отражается и на расходах по содержанию такого дома, которые зачастую могут в разы превышать расходы на содержание городской квартиры. Желательно это учитывать заранее, еще на стадии выбора коттеджного поселка.

Какие плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке?

Чтобы наглядно показать плюсы и минусы владения домом в коттеджном поселке по сравнением с частным домом вне его, мы изложили основные на наш взгляд моменты в виде таблицы:

Плюсы и минусы у дома в коттеджном поселке

Частный дом

Дом в коттеджном поселке

Подключение к сетям

– вопросами подключения к сетям собственнику приходится заниматься самостоятельно

– стоимость подключения невысока, но и сроки могут растягиваться на года

– вопросами подключения занимаются централизовано от компании застройщика

– стоимость за подключение значительна, зато и подключение производится достаточно быстро

Обеспечение социальной инфраструктурой

– приходится довольствоваться тем, что есть (в зависимости от местонахождения дома )

– компания застройщик в рамках коттеджного поселка строит дополнительные объекты социальной инфраструктуры: детские и спортивные площадки, магазин, кафе и т.п.

Услуги по управлению

– услуги по управлению не оказываются, что не мешает заключить договоры (напр. на охрану, вывоз мусора) самостоятельно

– управляющая компания застройщика централизовано оказывает услуги по управлению (охрана, вывоз мусора, содержание сетей и т.п.)

Расходы на содержание

– минимальные ежемесячные расходы

– ежемесячные расходы на содержание сравнимы с расходами за содержание городской квартиры

– необходимость считаться с решениями управляющей компании (администрации коттеджного поселка)

Таким образом, в целом можно выделить основной плюс дома в коттеджном поселке – это наличие управляющей компании, которая централизовано занимается вопросами охраны, содержания сетей и управления. Из минусов стоит отметить повышенные финансовые расходы и зависимость от решений администрации коттеджного поселка.

Как выбрать коттеджный поселок?

Вопрос выбора подходящего коттеджного поселка из многообразия предложений загородного рынка достаточно индивидуален, но мы все-таки взяли на себя смелость и выделитьли основные моменты, которыми покупатели чаще всего руководствуются при выборе загородного жилья в коттеджном поселке. Вот они:

ЭКОЛОГИЯ. Она всегда останется важнейшим фактором переезда за город из черты индустриально развитых городов. Печально, но не каждому коттеджному поселку присуща хорошая экология. Зачастую покупателю не стремятся рассказать, что по близости с расположением коттеджного поселка находится мусоросжигательный завод или вредное производство. В основном это касается некоторых поселков класса эконом, но существуют и печальные примеры для бизнес класса. Например, коттеджный поселок Мариинская усадьба в Тосненском районе Ленинградской области, построенный бок о бок с двумя вредными производствами – цехом горячего цинкования и лакокрасочным заводом. К объектам неблагоприятной экологической обстановки также относятся:

– полигоны твердых бытовых отходов

– объекты атомной промышленности

– нефтебазы и склады ГСМ

– металлопроизводственные цеха и т.д.

Это далеко не исчерпывающий перечень, поэтому перед приобретением загородного дома обязательно изучите карту экологически вредных объектов района, в котором вы собрались вить свое загородное гнездышко.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ. Сегодня многие вынуждены часами стоять в пробках при поездках за город и обратно. Это зачастую портит хорошее настроение после выходных, проведенных на природе. Что же говорить в случае, когда загородный дом выбран в качестве места для постоянного проживания и приходится каждый день ездить на работу в город и обратно. Каждодневная потеря нескольких часов в транспорте способна серьезно повлиять на качество жизни и свести на нет все преимущества жизни в пригороде. Поэтому при выборе коттеджного поселка нужно обязательно учитывать его удаленность, время проезда на автомобиле и общественном транспорте, проверить наличие и длительность пробок, наличие альтернативных транспортных маршрутов и нескольких видов общественного транспорта.

СТЕПЕНЬ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА. Лучше, чтобы обещания застройщика были подтверждены делом. Основным положительным моментом здесь будет считаться наличие построенных и сданных в эксплуатацию инженерных сетей и коммуникаций, а так же построенных домов в которых уже живут люди. При этом, не лишним будет пообщаться с жителями коттеджного поселка и выяснить многие интересующие вас моменты так сказать “из первых уст”. Зачастую, выполнения обещаний строительной компании приходится ждать годами, особенно это касается их первых проектов. В этом случае, присутствие юриста по загородному строительству мы считаем просто необходимым, поскольку проверку наличия у застройщика таких документов, как технические условия на подключение к сетям, разрешение на их строительство лучше доверить профессионалу. Не стоит слепо доверять менеджеру компании, который материально заинтересован в приобретении вами дома.

СООТНОШЕНИЕ ЦЕНЫ И КАЧЕСТВА. Это в первую очередь касается материалов, архитектурного проекта и качества строительства самого дома. Коттеджные застройщики зачастую экономят на материалах, используют дешевую рабочую силу, часто не соблюдается технология строительства. Поэтому, перед покупкой готового (уже построенного) дома нужно произвести тщательную проверку, а еще лучше – независимую экспертизу его качества. А в случае заключения договора на строительство дома, контролировать процесс проведения строительных работ и качество используемых материалов. Лучше быть уверенным, что покупаешь качественно сделанный дом, чем потом пытаться возместить со строительной компании свои убытки.

ПОСЛЕДУЮЩИЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ. Как правило, застройщик коттеджного поселка сам организует и его управляющую компанию. Стоит ли говорить, что это также является и источником дополнительной прибыли? В основном, у собственника дома в таком коттеджном поселке нет альтернативы и он вынужден смиряться с иногда явно завышенным размером ежемесячных платежей. Если размер оплаты за водо- и энергоресурсы устанавливается комитетом по тарифам, то на всем остальном управляющая компания коттеджного поселка старается насчитать “по полной”. Мы не хотим сказать, что централизованное управление коттеджным поселком – это абсолютное зло, но все же покупателю желательно изначально представлять, в какие суммы ему будет обходится ежемесячное содержание его домовладения.

Таким образом, мы определились, каким должен быть идеальный коттеджный поселок с точки зрения покупателя и будущего жильца:

Коттеджный поселок должен располагаться в дали от экологически вредных производств и объектов;

Коттеджный поселок должен обладать хорошей транспортной доступностью;

Поселок должен иметь построенные и введенные в эксплуатацию коммуникации, быть частично заселенным;

Строительство должно вестись из качественных материалов с соблюдением всех технологий строительства;

Последующие ежемесячные расходы на содержание должны быть умеренными и обоснованными.

Отдельно следует отметить, что юридическая схема продаж не должна предусматривать применение так называемых “предварительных” договоров, должна быть в наличии вся разрешительная документация застройщика, позволяющая вести строительство и реализацию домов с земельными участками.

Плюсы и минусы коттеджных поселков

Что такое коттеджный поселок, каковы их проблемы и преимущества?

Понятие «коттеджный поселок» в российской истории появилось не так давно, примерно в 90-х годах прошлого столетия. На законодательном уровне у этого понятия нет определения.

Коттеджный посёлок — это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельный участок и расположенный на нём дом, пригодный для проживания.)

Коттеджный поселок подразумевает собой охрану, готовые коммуникации, собственную инфраструктуру, в общем хороший уровень жизни. Формально он не является самостоятельным населенным пунктом.

Если вы задумаетесь о покупке участка (почитайте нашу статью о том, как правильно выбрать участок), и сомневаетесь, стоит ли покупать земельный участок в коттеджном поселке, надеемся наш обзор поможет вам сделать выбор.

Плюсы коттеджных поселков

Готовые новые коммуникации

Обычно участки в коттеджных поселках продаются «под ключ», т.е. к участкам уже подведены газ и электричество.

Это большой плюс, т.к. это экономит много вашего времени и средств: вам не придется проводить коммуникации, чинить или заменять их.

Организация коммуникаций с нуля обойдется недешево. Например, подключение газа в зависимости от региона и ситуации может выйти как 100 так и 700 тысяч. руб., электричества — около 50 тысяч руб., водоснабжения — в зависимости от вида ( от 30 до 150 тысяч руб.).

Это все очень обобщенные и примерные цифры, но все же. В целом организация коммуникаций может обойтись примерно в сумму от 200 до 800 тысяч руб. Помимо траты средств, придется разбираться в нюансах, тратить время нервы.

Также на участок в коттеджном поселке может быть уже подключен интернет.

Геологические исследования

Также плюсом для покупателя участка в коттеджном поселке будут уже выполненные геологические исследования, необходимые для:

проведения подземных коммуникаций;

определения несущей способности грунта для дальнейшей постройки дома;

определения уровня грунтовых вод;

для определения границ участка;

Проводить изыскания на участке придется в любом случае. Если они уже проведены — это сэкономит вам время и деньги.

Охрана поселка

Въезд в коттеджный поселок обычно оборудован КПП — контрольно-пропускным пунктом, что обеспечивает безопасность круглые сутки. Также поселок может быть огражден забором. Вы можете быть спокойны за сохранность своего имущества и за гуляющих по поселку детей.

Адекватные соседи

Хорошие соседи — далеко не маловажный пункт. Проживающий в коттеджном поселке контингент примерно одинаковый по платежеспособности и образу жизни. С такими соседями можно спокойно решать различные вопросы или просто найти новых друзей. В деревне жители более разноплановые, и кто будет вашим соседом — неизвестно.

Наличие сервисной компании

Хорошим преимуществом коттеджного поселка перед деревней является собственная сервисная компания. Например, за коттеджными поселками «Навигатора» следит компания «Навигатор-сервис». Она обеспечивает чистоту и порядок, уборку снега зимой, покос травы летом, вывоз мусора и т.д. Также туда можно обращаться и решать различные возникающие коммунальные вопросы.

Удобное расположение

Коттеджные поселки строятся недалеко от города (обычно в 20-40 минутах езды), вблизи ключевых магистралей. Поблизости всегда есть населенный пункт, где можно найти необходимую для жизни инфраструктуру, помимо той, что уже есть в самом коттеджном поселке.

Форма и расположение участков

Еще одним преимуществом коттеджного поселка перед деревней выступает заранее разработанная схема. То есть все спроектировано с предусмотрением какой-либо минимальной инфраструктуры. Формы участков ровные, большинство из них геометрически правильные, что облегчает планирование участка. При покупке участка не возникнет проблем с его границами.

Инфраструктура

В КП всегда есть инфраструктура для жизни: благоустроенные места отдыха, парки, детские и спортивные площадки, небольшие магазины и прочее. Такие поселки зачастую строятся у более крупных населенных пунктов, где обязательно будет школа, детский сад, больница, банкоматы и т.д.

Качественная дорога

Как правило до самого коттеджного поселка, так и внутри него прокладывается качественное дорожное покрытие. Вы можете не переживать, что дорогу размоет в демисезон.

Минусы коттеджных поселков

Стоимость земли

Конечно, самый главный минус покупки земли в коттеджном поселке — это высокая (относительно участка в обычной деревне или СНТ) стоимость земли. Однако, как мы выяснили, в эту стоимость уже входят:

что в итоге может даже сэкономить деньги и особенно время и нервы.

Цены на участки в разных коттеджным поселках можно посмотреть тут.

Девелопер может оказаться ненадежным

Никто не застрахован от того, что девелопер может оказаться ненадежным. Как и в случае с застройщиками многоквартирных домов, девелопер может пообещать сады, парки, богатую инфраструктуру, а на деле — ничего. Проверяйте надежность застройщика заранее, перед тем как выбирать участок. Устройте себе экскурсию по уже реализованным коттеджным поселкам, чтобы увидеть все своими глазами, пообщайтесь с жителями.

Выводы

Рассматривая все преимущества и недостатки коттеджных поселков можно сделать вывод, что плюсов у них намного больше. Стоимость таких участков хоть и выше, но подготовка самого участка к строительству дома обойдется дешевле, а дальнейшая жизнь в коттеджном поселке будет на порядок комфортнее.

Хорошо ли жить в коттеджном поселке

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории.

Коттеджные поселки от Навигатор

Навигатор уже более 10 лет занимается реализацией земельных участков в коттеджных поселках. Вы можете купить землю в одном из них:

• «Заповедный» (Ирбитский тракт);
• «Альпийская долина»(Ирбитский тракт);
• «Сказка» (Ирбитский тракт);
• «Есенино» (Московский тракт);

Приглашаем вас на экскурсию по наших коттеджным поселкам!

«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости

В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.

Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).

Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.

После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).

Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).

Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия «знакового» постановления Конституционного суда Российской Федерации № 23-П от 10 ноября 2016 года расходилась. Некоторые суды отказывали жителям посёлков в признании за ними общей долевой собственности на перечисленную выше инфраструктуру, другие -признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.

Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).

Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).

Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур.

В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное» имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).

Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.

Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.

Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.

«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами. Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности. И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).

Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования). И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки. Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.

Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.

Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.

Стоит здесь сказать пару слов об отношении отечественной науки частного права к возможности признания земельного участка в качестве принадлежности к главной вещи. Преимущественно российские цивилисты не признают за недвижимым имуществом деления на главную вещь и принадлежность. Например, профессор Суханов Е. А. в своей монографии «Вещное право» говорит о том, что такое деление вещей относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям «по природе» – земельным участкам и строениям. По его мнению, земельные участки по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, «главного», земельного участка.

В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.

Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.

Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.

В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.

Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании