Чугун или сталь? Выбираем газовый котел

Выгодно ли устанавливать стальные котлы вместо чугунных?

Стальные котлы предназначены для эксплуатации в частных и промышленных отопительных системах для нагрева теплоносителя. Отличается относительно простой конструкцией, неприхотливостью в эксплуатации и невысокой стоимостью. Выгодно ли их использовать для отопления помещений или стоит выбирать другие типы котлов?

Общие характеристики стальных котлов

Стальные твердотопливные котлы или газовые имеют следующие характеристики:

• высокая коррозионная стойкость,
• средний срок службы 10-15 лет,
• установлены многосекционные теплообменники, в которых при необходимости можно заменять только повреждённые секции,
• средняя масса конструкции составляет 230 кг,
• мощность нагрева теплоносителя 10-150 кВт,
• толщина стали 5-6 мм,
• предельная температура нагрева +5600С,
• рабочее давление пара от 0,88 МПа до 25 МПа,
• возможность работы в непрерывном режиме,
• способ установки: напольный или настенный,
• ремонтопригодность,
• доступность резкого изменения режимов работы,
• быстрый выход на рабочий режим после запуска.

Стальные котлы весят приблизительно 230 кг

Виды стальных котлов

Котлы по типу используемого топлива подразделяются на следующие виды:

• электрические,
• газовые,
• водогрейные,
• твердотопливные.

Электрические котлы

Электрические котлы являются наиболее распространёнными и популярными, поскольку их достаточно легко можно подключить в любом электрифицированном помещении, они нетребовательны к обслуживанию и весьма компактны по размерам. В качестве нагревательного элемента используются:

• ТЭНы различной формы и мощности,
• электроды для прямого воздействия на теплоноситель,
• индукционные катушки, размещённые внутри диэлектрической трубы.

Основными преимуществами электрических котлов являются:

• минимальная инерционность нагрева, позволяющая достаточно быстро изменять температуру в отопительной системе,
• экологичность – отсутствие испарений токсичных веществ, запахов и других негативных факторов,
• высокая пожаробезопасность за счёт отсутствия открытого пламени или легковозгораемых элементов конструкций,
• повышенная надёжность,
• возможность напольной или подвесной установки.

Электрический стальной котел

К недостаткам электрокотлов относятся:

• значительная нагрузка на электросети, которая может потребовать дорогостоящей модернизации существующей сети,
• требовательность к качеству электропитания,
• необходимость обеспечения мер по электробезопасности при эксплуатации в неотапливаемых или с повышенной влажностью помещениях,
• высокая стоимость электроэнергии.

Газовые котлы

Газовые котлы являются наиболее экономичными и выгодными для систем отопления различных масштабов. Подразделяются на следующие виды:

1. Навесные одноконтурные и двухконтурные, применяемые для отопления и горячего водоснабжения. Отличаются небольшой массой до 40 кг, невысокой мощностью, позволяющей отапливать площади до 100 м2, установленным медным теплообменником.
2. Напольные, предназначены для промышленного использования или отопления многоквартирных домов с площадью от 100 м2. Котлы требуют установки в отдельное помещение, имеют крупные габариты и массу, оснащены чугунным или стальным теплообменником, обладают повышенной прочностью и износостойкостью.
3. Конденсационные, в которых установлено два теплообменника, позволяющих более эффективно использовать тепло за счёт образования конденсата при сгорании газа. Отличаются компактными размерами, эффективным нагревом и экономным расходом газа. Имеют сложную конструкцию, высокую стоимость и необходимость отвода конденсата.

Стальной газовый котел

Основными преимуществами газовых котлов являются:

• минимальные финансовые затраты для обогрева помещений,
• дешевизна оборудования и комплектующих,
• доступность различных конструкций, которые можно установить и эксплуатировать практически в любых условиях.

Из недостатков можно выделить:

• необходимость согласования установки с газовой службой с привлечением специалистов,
• высокие требования к качеству газа,
• необходимость обеспечения качественной вентиляции и требований к безопасной эксплуатации,
• частые периодические обслуживания и осмотры,
• большая вероятность засоров и выхода из строя горелок.

Водогрейные котлы

Котёл стальной водогрейный предназначен для получения горячей воды с температурой от +1150С под давлением. Используется в бытовых целях, коммунальных, промышленных и производственных.

Котёл стальной жаротрубный является наиболее эффективным, так как сконструирован таким образом, чтобы обеспечить максимальную площадь нагрева воды в ёмкости. Трёхходный теплообменник за счёт циркуляции продуктов сгорания газа внутри него позволяет передать максимальное количество тепла воде, которая циркулирует по его рубашке.

Котёл стальной водогрейный жаротрубный весьма опасен в эксплуатации по причине нестабильного уровня воды и высокой вероятности получения гидроудара. Поэтому в них устанавливают специальные сепараторы, которые отделяют капли, образуемые при парообразовании, и снижают риск нестационарных режимов работы.

Котёл стальной водогрейный позволяет достигать КПД 90- 95%, за счёт обеспечения полного сгорания топлива и многоходовому контакту продуктов сгорания с теплоносителем.

По мощности котлы водогрейные подразделяются на следующие виды:

• маломощные (от 4 до 65 кВт),
• средней мощности (66-1800 кВт),
• мощные (выше 1800 кВт).

Котёл стальной водогрейный имеет следующие преимущества:

• простая конструкция, относительно недорогая в обслуживании, ремонтопригодная и неприхотливая в эксплуатации,
• не требует согласования для установки,
• со временем экономичность котла и его максимальная мощность не снижаются,
• дешевизна модернизации конструкции.

Помимо преимуществ, котёл стальной водогрейный имеет и ряд недостатков:

• при использовании воды низкого качества на внутренних поверхностях образуется слой накипи, ухудшающий работу котла,
• высокий расход воды,
• большая инерционность при резком изменении режимов нагрева,
• в случае возникновения нестандартных режимов работы при эксплуатации, котёл выходит из строя,
• проблемы запуска при низких температурах,
• необходимость подключения к электричеству,
• повышенный шум в рабочем режиме.

Твердотопливные котлы

Твердотопливные котлы основаны на принципе сжигания различного твёрдого топлива для нагрева теплоносителя, который циркулирует по замкнутой отопительной системе. Применяются для отопления частных домовладений, промышленных и общественных помещений.

Котельное оборудование для сжигания твёрдого топлива может быть оборудовано следующими системами защиты:

• от перегрева с датчиками и контроллерами температуры,
• от повышения давления (установлена буферная ёмкость, в которой происходит смешение холодной и горячей воды).

Основными преимуществами использования котлов на твёрдом топливе являются:

• возможность использования различных типов топлива: угля, дров, брикетов и т. д.,
• нет необходимости в подключении электроэнергии,
• дешевизна сырья,
• высокая надёжность конструкции,
• ремонтопригодность, простая конструкция, лёгкость обслуживания,
• не требуется согласование для установки,
• широкий выбор конструкций под различные условия эксплуатации,
• достигаемый КПД от 85%.

Стальной твердотопливный котел

К недостаткам твердотопливных котлов относятся:

• необходимость очистки дымоходов, поддувал и топочных,
• нужно постоянно следить за состоянием котла,
• для хранения топлива требуется обеспечить специальное место внутри помещения,
• опасность перегрева котла и его выхода из строя,
• строгие требования к пожаробезопасности.

Критерии выбора

Выбирая стальные газовые котлы, твердотопливные, электрические или водогрейные, необходимо учитывать следующие критерии:

• какой тип топлива в конкретном регионе страны наиболее выгодный по стоимости, доступности и эффективности нагрева,
• тип установки: подвесные или напольные стальные котлы,
• основное назначение котла: отопление, ГВС или комбинированное,
• мощность оборудования, зависящая от площади помещений, их объёма и эффективности отопительных коммуникаций,
• материал, из которого изготовлен котёл, должен соответствовать условиям эксплуатации для обеспечения максимального срока службы без поломок,
• рекомендуется выбирать простые в обслуживании и ремонте конструкции,
• КПД котла должен быть максимально возможным для выбранного типа топлива,
• расход топлива для достижения заданной температуры в помещениях.

Особенности эксплуатации

Стальные газовые котлы, твердотопливные, электрические и водогрейные необходимо эксплуатировать с соблюдением следующих основных правил, позволяющих максимально продлить срок их службы:

• необходимо строго соблюдать режимы работы, в соответствии с требованиями производителя,
• важно своевременное проведение технических осмотров, плановых ремонтов и обслуживаний,
• в помещении нужно обеспечивать оптимальные климатические условия, температуру, уровень влажности,
• соблюдать все требования пожаробезопасности.

Строго соблюдайте режимы работы стальных котлов

Что лучше – стальной или чугунный котёл?

У многих неспециалистов достаточно часто возникает вопрос о том, какой котёл лучше – чугунный или стальной? Ответ зависит от того, в каких условиях он будет эксплуатироваться, при каких температурах и режимах работы.

Преимущества чугунных котлов перед стальными следующие:

• срок службы достигает до 25 лет,
• повышенная коррозионная стойкость,
• многие производители дают на них гарантию до 10 лет,
• теплообменник из чугуна не восприимчив к накипи,
• для достижения одинаковой мощности требуется чугунный котёл с меньшими размерами,
• высокая стойкость к химическим активным соединениям и различным типам коррозии.

При этом чугунные котлы уступают стальным в следующих пунктах:

• хрупкость конструкции, которая может лопаться при механических воздействиях, например, ударах,
• ниже тепловая эффективность по причине конструктивных ограничений,
• низкая стойкость к резким перепадам температур.

Поэтому, выбирая чугунный или стальной котёл, нужно учитывать все их преимущества и недостатки, чтобы получить максимальное количество выгод.

Выбор в пользу котлов, изготовленных из стали, весьма выгоден, так как они недорогие, компактные, относительно недорого стоят и достаточно легко устанавливаются. Их можно подобрать практически под любой вид топлива, который продаётся на рынке, и получить максимально экономное и эффективное отопление помещений.

Какой газовый котел лучше: чугунный или стальной

Отопить частный сектор лучше с использованием современных газовых котлов, отличных неплохой тепловой мощностью, способных потреблять минимум газового топлива и без особых проблем работать на прогреве десятки лет.

Но предлагаемые газовые котлы на рынке могут встречаться не только в виде чугунных версий, но также и из стальных.

• 1 Преимущества и недостатки чугунных газовых водогрейных котлов
• 2 Плюсы и минусы стальных газовых котлов

Преимущества и недостатки чугунных газовых водогрейных котлов

Если обращать внимание на долговечность, то настоящими лидерами скажутся чугунные котлы, котируемые уже тем, что способны с легкостью работать не менее полувека. Виной всему этому – особый сплав из серого чугунного материала, способный с максимальной эффективностью противостоять коррозийным процессам.

Пусть чугун и окажется несколько хрупким, но если котел не ронять на пол, то он не растрескается. И это практически невозможно сделать, поскольку чугунные котлы преимущественным образом изготавливаются в напольной конфигурации.

В плюс данных версий котлов важно отнести и теплообменники, отлитые из вышеуказанного серого чугунного сплава – они с максимальной эффективностью выдержат повышенный уровень влажности (со сгоранием газового топлива выделяется много влаги) и предельно высокий уровень температуры.

Вполне хорошим выбором можно посчитать биферральные теплообменники, у которых внешний слой намеренным образом изготавливается сделан из чугунного сплава, тогда как внутренний – из стальной основы. Данный вид «симбиоза» позволит в реальности теплоносителю нагреваться до высокой температуры как можно быстрее, а чугунный материал превосходным образом защищает металл от повышенной влажности и коррозийных воздействий.

Недостатки у чугунных газовых котлов все же имеются – солидные весовые показатели и вполне приличная стоимость. Если взять для примера популярные версии мощностью до 20 кВт, показатель веса может составлять все 200 кг, что потребует в доме усиленных полов!

Такой тип проблемы решается с легкостью, если приобрести для частного сектора новейшие стальные версии котлов, весящие до трех или даже четырех раз меньше, чем отопительное оборудование аналогичной мощности из чугунного сплава.

Плюсы и минусы стальных газовых котлов

И котлы из стали вполне можно инсталлировать даже на деревянные полы. Если купить настенный газовый котел из стали, то он с легкостью закрепляется уже на стены с помощью дюбелей или анкерных болтов. Для облегчения инсталляции у данных версий котлов задняя стенка намеренным образом изготавливается в гофрированном исполнении.

Котлы из стального материала чаще всего производятся в моноблочном виде, то есть целиком и полностью свариваются аргоновой сваркой на производственной площадке, что полностью исключает брак, тогда как чугунные версии часто свариваются в единый блок на месте заказчика с помощью надежной и долговечной газосварки.

Недостаток у стальных аналогов все же имеется – относительно недолгий срок эксплуатации, измеряемый 20 годами. Но если брать во внимание, что они быстрее прогревают воду за счет использования стального или медного теплообменника, на порядок экономят газовое топливо и имеют КПД до 92% (топовые версии оснащаются еще и вентиляторной горелкой), то становится абсолютно ясно одно – такие котлы считаются заслуженными фаворитами на отечественном рынке. Недостаток у вентиляторной горелки имеется – она работает от электричества.

Если нужен полностью автономный котел, то лучше выбирать модель с атмосферной горелкой, которая хоть и гарантирует пониженный уровень КПД до 89%, но котел способен работать в полностью автономном режиме, если давление подаваемого газа окажется не ниже 5 мбар.

Чугунные или стальные котлы?

Сразу стоит заметить, что в компаниях-производителях производится полный спектр работ по проверке качества выпускаемого оборудования для отопления. Прежде всего, это значит что каждая горелка, каждый датчик, а в итоге – каждый котел, проходят полный перечень всех испытаний. Еще раз замечу, что это не точечный контроль, а, на самом деле, глобальный охватывающий каждую деталь стопроцентный контроль производства.

При неполном контроле всегда существует вероятность получить бракованную деталь. А вот купить немецкий бракованный котел можно только в одном случае если его при транспортировке или доставке уронили. Однако, есть еще одна особенность, которую иногда приписывают качеству котла отопления – когда в 30-ти градусный мороз немецкий котел пытаются завести, а у него, бедного, на таком холоде контакты даже не шевелятся. Просто он на такой мороз и не рассчитан. И если фирма идет на 100-процентный контроль, то она, естественно, все это закладывает в цену своей продукции. Поэтому немецкие котлы отопления дороже по цене чем его аналоги. Но при этом Вы получаете почти 100-процентную вероятность того, что покупаешь хороший и надежный котел. Котлы в России продаются как стальные так чугунные.

Есть не мало мнений о том, что хороший котел должен быть только чугунным. Есть ли истина в этих словах? На самом же деле это не более, чем изжитки прошлого, ведь чугунные котлы производят еще с прошлого столетия. Стальные же котлы выпускаются с середины нашего века. Хотя выпуск их был только единичным и стоили они достаточно дорого. Серийное производство котлов было налажено только тогда, когда появилась соответствующая технология сварки (автоматическая). Если говорить о стальных и чугунных котлах бытового или полубытового назначения, то каждый из них имеет свои достоинства и недостатки.

Начнем с плюсов чугунных котлов. Чугунный котел – это секционная конструкция, что позволяет его перемещать в любое место и там уже произвести его сборку и монтаж. Аналогично его можно и разобрать в случае поломки или аварии (это сложно, но возможно) и вынести. Стальной котел – это всегда монолитная конструкции. Это всегда единый блок, собранный и сваренный в цехе на заводе. В этом, неоспоримое, и , наверное главное, но не единственное преимущество чугунного котла над стальным. Второй плюс – это более серьезные антикоррозионные качества.

Не новость, что у чугуна есть такое интересное свойство – в верхних слоях образуется сухая ржавчина, и далее коррозия практически не прогрессирует. Влажная коррозия на чугунный котел влияет также слабей, чем на стальной. Поэтому считается, что антикоррозионная стойкость чугуна как бы выше, хотя это так кажется. Коррозия, как правило, образуется только топке, когда температура стенки котла ниже температуры точки росы, т.е. ниже той температуры при которой на стенках котла образуется конденсат.

Для котлов на солярке (дизельном топливе) эта температура колеблется в пределах 47-49°С, а для газовых – 54-55°С. таким образом, если температура стенки, взаимодействующей с топочными газами, ниже определенной границы – на ней образуется конденсат. Конденсат – это не только влага. В нем в больших объемах содержатся, например, оксиды серы, которые, обогащаясь водой, преобразуются в кислоту. Также в нем содержится и значительное количество других примесей, поэтому конденсат можно считать достаточно агрессивной средой. Таким образом образуемый раствор кислоты и начинает разъедать стенки котла. Т.е. если в котле появляются благоприятные условия, когда появляется конденсат, то ему уже без разницы с чем взаимодействовать: со сталью или с чугуном. Конечно, в чугунном котле толщина стенки больше чем в стальном, поэтому разъедать её придется дольше. Но речь тут не должна идти о том, какой материал будет разъедаться дольше, а о том, как не допустить тех условий, при которых это процесс происходит. Это уже вопрос грамотного проектирования системы отопления, для которой котёл предназначен. Так что в плане влияния коррозии преимуществ не имеет ни то ни другой котел – и сталь и чугун все коррозируют одинаково.

Стальные котлы тоже имеют ряд своих преимуществ. Начнем с того, что стальные котлы, естественно, всегда легче чугунного. Даже только по этой причине он и стоит дешевле дешевле, хотя, сама по себе стоимость чугуна меньше, чем стоимость стали. Масса чугунного котла, на столько больше стального, что про исходную дешевизну чугуна сразу и не вспомнишь. Итак, если взять для сравнения однотипные котлы одной фирмы-производителя, то стальной котел будет стоить меньше такого же чугунного. Второе преимущество – это то, что у хорошего стального котла КПД всегда выше. Это связано в первую очередь с тем, что у котлов из чугуна гораздо больше технологических ограничений, чем у котлов из стали. Немного “минусах” чугунных котлов. Ни наладчики, ни пользователи у нас не умеют пользоваться этими котлами да особо и не стремятся.

Как это ни звучит грубо и парадоксально, но в значительном количестве таких случаев это, на самом деле, так. Бывали такие случаи, что чугунные котлы, просто лопались только лишь из-за того, что его в момент работы наполняли холодной водой. Это еще “цветочки”, что они всего лишь лопались, а не взорвались. Чугун таких перепадов температуру просто не переносит. И если обвязывать чугунный котел по всем правилам, чтобы соблюсти все меры безопасности, обвязка у него получается значительно дороже, чем у стального. И если в стальном котле можно как-то ухитриться завести “обратку” так, чтобы он подогревалась, прежде, чем попадет в котел, то в чугунном котле реализовать это практически невозможно. Невозможно технически. И как результат, что выбрать стальной котел или чугунный – это дело вкуса заказчика. Фирмы-производители выпускают и те и другие котлы – выбирайте, что больше подходит именно Вам.

Чугунный или стальной котел? Какой выбрать

Непростой выбор: стальной котел или чугунный? Не так уж и просто сделать правильный выбор при покупке котла. Рассмотрим достоинства и недостатки обоих видов и определим главные факторы покупки для покупателей.

Стальные котлы

Стальной котел выглядит как единая конструкция. Это монолитный блок, собранный и сваренный в прямо в заводском цехе. Материалом для пластин и труб данного вида котлов служит, конечно же, огнеупорная сталь, которая должна быть только хорошего качества. При сборке котла производится сварка пластин и труб между собой. Часто используют различные смеси котловой и жаропрочной стали. При выборе котла покупателю следует уточнить толщину и марку стального листа, применяемого для производства деталей теплообмена. Стальной лист со стандартными характеристиками является более доступным для деформации и коррозии. И, как следствие, менее прочным. Поэтому следует рассматривать котлы с толщиной пластин теплообмена от 5 мм.

Обшивка и теплообменник стальных котлов соединены теплоизоляцией (теплозащитой). Зачастую в качестве теплоизолятора применяют утеплитель из толстой пластины высокотемпературной минваты. Обшивка котлов хорошего качества при растопке не должна нагреваться.

Стальной теплообмен подразделяется на два вида: двух- или трехходовой. Путь дымового газа стального теплообменника гораздо длиннее, чем в котле из чугуна. Поэтому как результат – теплообмен более эффективен. В котлах данного типа может использоваться два способа горения: верхний и нижний.

Преимущества:

1) Соотношение объема загрузочной камеры к мощности котла. Данный критерий помогает определить, насколько часто покупателю будет подходить к котлу для подкладки топлива. Для стальных котлов данное соотношение равно приблизительно 1,6-2,6 л/кВт, тогда как для чугунных всего лишь 1,1 – 1,4 л/кВт.

2) Ударопрочность – благодаря прекрасным пластическим характеристикам стали.

3) Устойчивость к непредвиденному давлению в котле за счет меньшей чувствительности к скачкам температуры воды.

4) Многообразие конструкций. Теплообменник надежнее, чем у чугунных котлов.

5) Легкий ремонт. (Теплообменник годен для многоразовой сварки после течи, появление которой рискует возникнуть после сильной перемены давления).

6) Цена. Гораздо дешевле чугунных.

7) Высокий КПД за счет меньшего количества технологический ограничений в сравнении с чугунными котлами.

Низкие эксплуатационные расходы — облегченная система очистки теплообменника. Дело в том, что стальной котел имеет более длинный путь для дымовых газов. Тепло от дымовых газов прекрасно передается теплообменнику. При этом наружность теплообмена можно легко очистить, стоит только открыть верхнюю крышку.

9) Намного легче по весу, чем чугунные котлы. Поэтому доставка и монтаж стального котла рискует обойтись примерно на 15-20% дешевле, чем чугунного той же мощности.

Недостатки:

1) Небольшой срок годности.

2) Вероятность прогорания котла.

Чугунные котлы

При изготовлении котлов из чугуна используется высококачественный прочный материал, который содержит в своем составе железо и углерод. Причем состав углерода в данном литье примерно 4,5 %. Также данный высокопрочный материал содержит некоторое количество таких соединений, как марганец, фосфор, кремний и сера.

Чугунный котел – это особая секционная конструкция. Мощность котла прямо пропорциональна количеству таких секций: чем больше их число, тем выше будет мощность. Между собой отделы соединены при помощи резьбового крепления. Дополнительно могут применяться качественные высокотемпературные герметики. Если произошла поломка секции, то можно заменить ее на новую. Однако, не так уж это и легко, ведь чугунные котлы отливаются на дорогостоящем оборудовании – этот трудоемкий процесс занимает немало времени.

Преимущества:

1) Долгий срок эксплуатации – до 25 лет. Этот критерий один из самых важных при выборе котла.

2) Стойкость к химической, электрохимической и низкотемпературной водяной коррозии – гораздо выше, чем у стальных котлов. В крайнем случае, чугун рискует покрыться сухой ржавчиной, дальше коррозия не проникает. До 10 лет гарантии может предоставляться такой теплообменник.

3) Ремонтопригодность. При возникновении необходимости любую из секций такого котла можно хоть этот процесс и требует предельно много времени.

4) Размеры. Если сравнивать стальной и чугунный котел одинаковой мощности, то чугунный будет аккуратнее и меньше по габаритам. Ряды ребер теплообмена позволяют его поверхности (теплообменника) поглощать тепло гораздо эффективнее.

5) Внутренняя стенка теплообмена чугунных котлов не особо чувствительна к накипи, что позволяет просто смыть образовавшийся налет водой, достаточно лишь промыть отопительную систему. Данный фактор повышает уровень КПД.

6) Чугун котел можно собрать или разобрать в любом месте. Даже если произошла авария или какая-либо поломка, в любой момент имеется возможность его разбора и монтажа.

Недостатки:

1) Неустойчивость к температурным перебоям. Вследствие резких скачков температуры воды на поверхности чугунного котла рискуют возникнуть трещинки. Нельзя заполнять котел холодной водой или холодными дровами. Незначительные удары также могут быть чреваты подобными следами. Данные последствия вызваны слабой эластичностью материала, который применен для изготовления моделей таких котлов.

2) Высокие эксплуатационные расходы вследствие достаточно трудоемкой системы очистки.

3) Тепловая эффективность ниже, в отличие от стальных котлов.

4) Менее низкий КПД за счет большего количества технологический ограничений.

Из вышеописанного материала следует подвести итог, что выбор чугунного или стального котла требует тщательного подхода. Твердотопливные котлы трудоемки в обслуживании. Однако, помните, что какой бы вид котла Вы не выбрали, грамотное использование поможет продлить прочность вашего чугунного или стального котла и сохранит в безопасности Вас и Ваших близких.

Как оформить и согласовать перепланировку квартиры в 2022 году

Оформление перепланировки квартиры вызывает много вопросов. Зачем это нужно, когда перепланировку нужно обязательно согласовывать, что потребуется, какая перепланировка вовсе запрещена. Мы собрали полную информацию, как в 2022 году оформить перепланировку правильно, чтобы все оформить законно и не попасть на штраф.

Что такое перепланировка

Понятие «перепланировка» дано в ст. 25. Жилищном Кодексе РФ. Это любая конфигурация квартиры, которая привела к изменениям в техническом плане объекта.

При перепланировке должны быть соблюдены установленные законодательством требования.

Каким образом оформлять перепланировку, зависит от запланированных работ.

Что нужно учитывать при перепланировке

Решив изменить конфигурацию квартиры, вы должны учесть следующие факторы:

• нельзя вносить изменения, которые ухудшат условия проживания других жильцов в доме;
• изменения потребуется согласовывать с органом местного самоуправления;
• работы должны производиться специализированной компанией, которая может осуществлять данные действия и состоит в СРО;
• при переносе газового оборудования работы должны выполнятся специализированной компанией, которая осуществляет техобслуживание и ремонт внутриквартирного или внутридомового газового оборудования.

Зачем согласовывать перепланировку

Согласование перепланировки – это требование закона. Необходимость в этом возникает из-за того, что при передвижении конструктивных элементов в квартире, можно повредить устойчивость самого дома.

Что включает понятие перепланировка:

• снос или смещение межкомнатных перегородок;
• объединение или разграничение комнат;
• перенос кухни и санузлов;
• перенос дверных проемов;
• перепланировка тамбуров.

Все, что приведет к изменению сведений, указанных в техническом паспорте квартиры нужно согласовывать.

Какие виды работ нужно предварительно согласовать

В таблице представлены работы, которые нужно согласовывать в обязательном порядке.

Работы, относящиеся к перепланировке

Работы, относящиеся к переустройству

1. Устройство несущих стен.

2. Перенос изменение границ уборных и ванных комнат.

3. Устройство/заделка проемов в перекрытиях и несущих стенах.

4. Изменение конструкции/устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

5. Устройство или разборка лестниц, ступеней, пандусов.

6. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

7. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

8. Устройство (перенос) кухонь,кухонь-ниш.

9. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

10. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который выступает объектом культурного наследия.

11. Установка в нежилых помещениях

12. дополнительного инженерного, технологического, санитарно-технического оборудования.

13. Перенос существующего оборудования с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

14. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.

15. Работы по переустройству помещения,

16. расположенного в многоквартирном доме,

17. являющемся объектом культурного

Дополнительно должны быть согласованы работы, которые связаны с передачей в пользование части общего имущества и затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

Это относится к следующим работам:

• изменение места расположения и формы оконных и дверных проемов в стенах, крышах, без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома;
• устройство камина;
• осуществляя монтаж навесов на террасах, в проектах не допускается предусматривать надстройку стен нижерасположенного этажа;
• оборудование лоджий на первых этажах, если это не предусмотрено первоначальным планом.

Какие виды работ можно выполнять без получения разрешения жилищной комиссии

Без согласования можно осуществлять любые работы в квартире, которые не требуют внесения изменений в технический план объекта.

Что отсюда относится:

• замена электропроводки, не требующая штробления;
• монтаж трубопровода для ванной или туалета;

• выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;

• монтаж новых оконных рам или дверей;
• демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
• любая косметическая отделка квартиры;
• монтаж или снятие встроенных шкафов;
• демонтаж/ установка остекления балкона.

Что делать запрещено

Работы, ведущие к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, и снижению прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

На какие работы разрешение не дадут:

• в результате которых будет затруднен доступ к инженерным коммуникациям;
• если нарушаются требования пожарной безопасности, строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы;
• при перепланировке, после которой объект станет не пригоден для проживания;
• работы, в результате которых увеличивается нагрузка на конструктивные элементы: устройство стяжек в полах, замена перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых, размещение дополнительного оборудованияв квартире;
• работы связанные с уменьшение сечения, демонтажом систем вентиляции;
• установка отключающих устройств на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• устройство балконов или ниш на вторых и выше этажах;
• перенос систем отопления (которые подключены к общедомовым) на балконы, лоджии, веранды;
• переустройство чердака;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
• устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери.

Можно ли начать перепланировку до получения разрешения

На согласование перепланировки может потребоваться несколько дней, а иногда несколько недель, поэтому планировать ее лучше заранее.

Законом не запрещено начинать перепланировку до получения разрешения. Если вы заказывали проект в уполномоченной компании, можно с ними согласовать возможность начала работ и приступать к ремонту.

Допускается оформление перепланировки задним числом, однако это имеет высокий риск, что в согласовании откажут и обяжут вернуть все в исходное состояние.

Когда начинать перепланировку без получения официального разрешения однозначно не рекомендуется:

• затрагиваются несущие конструкции;
• вносятся изменения в общедомовые системы электро, водо, газо-снабжения;
• оборудования лоджий на первых этажах.

С чего начинать перепланировку

Если вы решились на перепланировку, которая предусматривает проведение перечисленных работ, придерживайтесь следующего плана:

1. Закажите проект в компании, которая имеет разрешение на проектные работы.
2. Получите разрешение в уполномоченном местном органе самоуправления.
3. Начинайте ремонт.
4. Осуществите сдачу выполненных работ и оформите акт.
5. При необходимости внесите изменения в Росреестр.

Особенности получения разрешения на перепланировку

Процедура оформления разрешения не простая. Давайте разберемся, как конкретно нужно действовать и куда обращаться.

Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть

Первым этапом нужно заказать проект. Это можно сделать в любой строительной или архитектурной компании, состоящей в СРО, и имеющей разрешение на проектные работы.

Пример свидетельства о членстве в СРО:

Специалисты компании сделают осмотр квартиры и составят проект перепланировки, который должен включать все этапы перепланировки по видам работ:

• какие потребуются работы, в каком объеме;
• заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• заключение о противопожарной безопасности;
• решение по организации производства работ.

Будет составлен проектный технический план квартиры после ремонта:

Куда подать документы на получение решения о согласовании

Документы подаются в уполномоченный местный орган самоуправления, жилищную комиссию. Например, в Москве – это Мосжилинспекция.

Это можно сделать лично, обратившись с пакетом документов в уполномоченный орган. В Москве возможна подача документов онлайн, воспользовавшись функционалом официального сайта мера Москвы https://www.mos.ru/.

Какие документы нужны для получения решения о согласовании

В обязательный перечень включены следующие документы:

• Запрос.
• Паспорт заявителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Учетно-техническая документация на квартиру.
• Согласие всех собственников квартиры.
• Проект переустройства.

Если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества, может потребоваться протокол решения общего собрания собственников квартир.

В Москве и ряде крупных городов можно заказать перепланировку по типовому проекту.

Как проходит проверка приемочной комиссии

Поданный запрос должен быть официально зарегистрирован. Далее осуществляется проверка документов и согласование между ведомствами.

Если проект типовой, может потребоваться выезд комиссии для уточнения возможности проведения работ. С собственником будет согласована дата и время посещения, после осмотра составляется соответствующий документ и прилагается к досье.

Результатом рассмотрения документов является формирование распоряжения о согласовании или запрете перепланировки квартиры на поданных условиях.

Сроки рассмотрения

В Москве запрос будет рассмотрен в течение 20 дней после регистрации. В отдельных случаях возможно продление срока до 30 дней:

• если квартира расположена на последнем этаже;
• когда перепланировка затрагивает внешнюю архитектуру здания;
• если дом является объектом культурного наследия.

В других городах сроки устанавливают местные уполномоченные органы.

Как получить акт о завершенных работах

Акт о завершенных работах оформляется после их полного окончания. Для этого нужно собрать пакет документов и сформировать запрос в уполномоченный орган.

Подаются те же документы, что и на получения согласование перепланировки плюс журнал производства работ.

Если работы требовали предварительного согласования, нужно будет представить акты освидетельствования скрытых работ, удостоверенные проектной организацией, занимавшейся составлением проекта.

После рассмотрения запроса формируется комиссия, состоящая из заявителя, специалиста компании, выполняющей работы, и представителя жилищной комиссии и согласовывается время и дата проведения осмотра выполненных работ. Доступ в квартиру должен быть организован в течение 5 дней после подачи заявления.

По результатам составляется акт.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Перепланировка, которая внесла корректировки в технический план квартиры будет узаконена после внесения изменений в кадастр недвижимости.

Какие будут документы-основания:

• новый технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки, выполненный специализированным кадастровым инженером, который является членом СРО кадастровых инженеров;
• акт выполненных работ.

Документы в Росреестр подает уполномоченный государственный орган. Взаимодействие между ведомствами происходит в электронном виде, поэтому собственнику ничего делать не потребуется.

На регистрацию изменений дается 15 дней, затем в течение 5 дней собственник должен получить уведомление о внесении изменений в ЕГРН. Для контроля можно заказать выписку из ЕГРН и проверить учет изменений.

Как продлить срок действия разрешения на перепланировку

Разрешение будет выдано сроком на 1 год. Если к этому времени перепланировка не закончена, нужно подать заявление на продление. Оно подается без приложения обосновывающих документов, но сделать это можно только 1 раз. Срок будет продлен еще на 6 месяцев.

В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано

Заявитель может по собственной инициативе отозвать решение в связи со следующими фактами:

• отказ от проведения запланированных работ;
• в случае смерти заявителя и переходе прав и обязанностей по отношении к квартире другому лицу.

Есть несколько причин, когда ранее выданное разрешение на перепланировку может быть отозвано на законных основаниях жилищной инспекцией:

• есть судебный акт об отмене решения жилищной инспекции согласования;
• заявитель привел квартиру в первоначальное состояние для устранения несоответствия выполненных работ согласованному проекту;
• когда после выдачи согласования были обнаружены несоответствия или противоречивые данные;
• если от уполномоченного органа поступило распоряжение о прекращении действия согласования в доме, являющемся объектом культурного наследия.

Что делать при получении отказа

Если вы получили уведомление в отказе от выдачи согласования на проведения перепланировки, в документе будет указано, на каком основании это произошло с обязательной ссылкой на правоустанавливающий акт.

В таблице представлены причины отказов и способы решения проблемы.

Представлены не все требуемые документы

Необходимо собрать заново пакет документов, приложить отказ и сдать их на повторное рассмотрение

Документы представлены в ненадлежащий орган

На сайте администрации уточнить, какой орган осуществляет выдачу согласования на перепланировку и подать документы по назначению

Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям

Обратиться в компанию, которая делала проект с требованием устранения выявленных ошибок

Несоответствие состояния помещения проекту

Если вы отклонились от утвержденного проекта, необходимо поправить проект и подать заново на согласование и организовать еще раз выход комиссии

Если заявитель в течение 5 дней не предоставил комиссии доступ в квартиру

Заново подавать документы на перепланировку.

Могут быть и ошибочные отказы, например, фактически документ представлен, а в основании написано, что его необходимо представить. В этом случае нужно указать, что документ присутствует в описи и подавать запрос снова. Практика показывает, что в таких случаях повторные заявления рассматриваются быстрее.

Если вы считаете, вам отказали неправомерно, можно записаться на прием к председателю жилищной комиссии и попробовать аргументированно доказать свою правоту.

В противном случае придется отстаивать свои права в суде. Увеличит вероятность положительного исхода, если представить расчёт, выполненный в архитектурном бюро, согласно которому перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Штрафные санкции за незаконную перепланировку

Если соседи или управляющая компания пожаловались на перепланировку, будут применены следующие санкции:

• штраф 2000–2500 руб. В Москве рассматривается возможность увеличения штрафа до 100 тыс. руб.;
• жилищная инспекция вправе подать в суд на нарушителя с требованием приведения помещения в исходное состояние, согласно существующим документам;
• при невыполнении судебного решения квартиру могут отобрать и продать с торгов.

К последней мере прибегают крайне редко, но закон допускает такое решение проблемы.

Какие могут быть еще выставлены требования к перепланировке?

Контролирующий орган может предъявить дополнительные требования по ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и т.д.

Как снизить вероятность получения отказа в перепланировке?

Чтобы быть уверенным, что ваши замыслы по перепланировке можно будет воплотить на законных основаниях, можете сделать следующее:

• Перед тем, как что-то предпринимать, соберите документы на квартиру, нарисуйте план ваших намерений и обратитесь в уполномоченный орган или в архитектурную компанию за консультацией.
• Попробовать найти информацию самостоятельно в интернете. Это способ бесплатный, но не самый удачный, т. к. положительного результата он не гарантирует.
• Обратиться в аутсорсинговую компанию, которая занимается перепланировками «под ключ», и вам не потребуется ничего делать самостоятельно.

Чем отличается процедура перепланировки квартиры в новостройке?

Только перечнем документов, предоставляемых в уполномоченный орган для получения разрешения.

Дополнительно потребуется представить:

• договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения;
• акт приема-передачи недвижимости.

Что является перепланировкой? Подробный разбор 2022.

Многие собственники квартир и нежилых помещений имеют лишь поверхностное представление о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в полном соответствии с действующим законодательством.

Некоторым кажется, что, делая ремонт, они просто проводят небольшие косметические изменения в помещении. В то время, как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка, для выполнения которой нужно специальное разрешение.

В этой статье мы разберем, что входит в перепланировку, что такое переустройство квартиры, какие работы в себя включают эти понятия и чем они отличаются от косметического ремонта.

Что такое перепланировка?

Для выяснения вопроса о том, что относится к перепланировке, в первую очередь следует обратиться к российскому жилищному законодательству. А именно к ст. 25 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г., в которой вполне определено сказано, что к перепланировке относятся любые ремонтные работы, изменяющие конфигурацию квартиры, обозначенную в поэтажном плане БТИ.

Эти действия позволяют объединять или разъединять помещения в квартире/нежилом помещении, изменять их площадь и функциональное предназначение.

Что такое переустройство?

Кроме понятия “перепланировка” в ЖК РФ содержится еще одно определение – переустройство, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти термины, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.

Контрольно-надзорные органы также относят перепланировку и переустройство, по сути, к взаимодополняемым видам работ и согласовывают их комплексно, в установленном законом порядке.

Что является перепланировкой в квартире по законам?

Для лучшего понимания того, какие изменения в квартире считаются перепланировкой, рассмотрим виды работ, которые проводят для изменения конфигурации помещений. Итак, в момент перепланировки в квартире или нежилом помещении:

• демонтируют старые и возводят новые перегородки;
• прорезают проемы в несущих и ненесущих стенах и перекрытиях для связи помещений между собой;
• расширяют существующие проемы для окон и дверей;
• устраивают/изменяют конструкцию полов в помещениях.

Если говорить более конкретно о том, что такое перепланировка квартиры, то стоит назвать следующие ремонтные мероприятия:

• устройство или изменение полов (формирование “пирога пола” в новостройке “с нуля” или, например, замена линолеума на ламинат);
• полный или частичный демонтаж стен, не являющихся несущими;
• закладка, перенос или расширение дверных проемов;
• возведение межкомнатных перегородок;
• соединение ванной и туалета;
• разделение совмещенного санузла;
• увеличение/уменьшение/объединение комнат;
• устройство или перенос санузла;
• перенос, расширение или уменьшение кухни;
• организация кухни-ниши;
• демонтаж или устройство встроенного шкафа (подсобки, гардеробной, “темной” комнаты).

То есть, если вы решили объединить две квартиры между собой, сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную, совместить ванную и туалет в единое помещение с расширением его на коридор, демонтировать подоконный блок для присоединения балкона к кухне или комнате, то это как раз те мероприятия, что входят в перепланировку квартиры.

Пример перепланировки квартиры с устройством кабинета (4), гостиной (2), гардеробной (7), постирочной (3) и переносом санузла (5).

В свою очередь переустройством считаются:

• перенос, демонтаж или установка дополнительной сантехники (ванны, унитаза, биде, мойки и т.д.);
• перестановка кухонной плиты;
• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос инженерных сетей.

Любая работа по перепланировке/переустройству должна осуществляться легально и только после согласования с органами, уполномоченными заниматься этими вопросами.

Что не относится к перепланировке квартиры?

Перепланировкой не являются следующие мероприятия:

• установка кондиционеров;
• замена полотенцесушителя в ванной комнате;
• установка предметов мебели;
• замена деревянных оконных рам на пластиковые (или наоборот) без изменения размеров проема и с сохранением импоста окна;
• установка новых межкомнатных дверей;
• остекление балконов и лоджий;
• перенос батарей отопления в помещениях в пределах допустимых норм (при этом перенос радиатора на балкон или лоджию запрещен);
• установка встраиваемой бытовой техники;
• замена радиаторов отопления;
• установка раздвижных межкомнатных дверей без изменения размеров дверного проема;
• замена сантехнических приборов (унитаза, раковины) на аналогичные без их перемещения в габаритах квартиры.

При этом, если вы, например, решили заменить ванну на душевую кабину, то это будет считаться переустройством, на которое требуется получение разрешения.

Кроме того, перепланировкой не считается так называемый косметический ремонт, к которому относятся:

• Очистка стен и потолка от старых покрытий (краска, обои).
• Поклейка новых обоев.
• Установка натяжных потолков.
• Монтаж потолка из гипсокартона.
• Покраска стен, полов, дверей, окон.
• Покрытие стен декоративной штукатуркой.
• Замена настенной плитки.
• Монтаж плинтусов.
• Замена розеток и выключателей.

Все перечисленные действия не затрагивают проектного положения помещений, обозначенного на поэтажном плане БТИ, поэтому не являются перепланировкой или переустройством. Вы можете менять обои, настенную плитку в ванной комнате, сантехнику (за исключением душ-трапа), и при этом не обязаны ставить в известность работников надзорных служб. Для всех других работ обязательны разработка проектной документации и получение разрешения на перепланировку.

Но сам по себе косметический ремонт не всегда помогает решить проблемы, свойственные большинству типовых квартир. Тесные помещения ванной комнаты и санузла, крохотная кухня, узкий и неудобный коридор – исправить все это одними лишь новыми обоями, ламинатом вам не удастся. Чтобы избавиться от этих проблем, вам потребуется изменить первоначальную планировку своей квартиры.

То же самое касается и нежилых помещений, которые в большинстве своем используются предпринимателями в коммерческих целях. А любой бизнес имеет свои особенности, которые отражаются в специфических требованиях к помещениям, в которых он ведется. И для того, чтобы открыть на первом этаже многоквартирного дома аптеку, продуктовый магазин или парикмахерскую, без перепланировки не обойтись.

Примеры усиления проемов в несущих стенах металлоконструкциями, что является перепланировкой квартиры и требует согласования по проекту с техническим заключением от автора дома.

Пример типичного ремонта, который не является перепланировкой квартиры: замена двери, подготовка стен под поклейку обоев и пр.

Что входит в перепланировку квартиры? Ответы на вопросы.

Подводя итоги, давайте подробно пройдемся по наиболее частым вопросам от наших клиентов относительно того, что считается перепланировкой и что считать перепланировкой квартиры нельзя.

Является ли арка перепланировкой?

Да, является, так как при ее устройстве организуется проем в перегородке или несущей стене.

Считается ли перенос двери перепланировкой?

Перенос двери считается перепланировкой квартиры. Как мы говорили в начале статьи, не считается перепланировкой устройство раздвижных дверей на месте распашных. Особенное внимание стоит уделить переносу входной двери в квартиру в сторону подъезда – таким образом вы незаконно присвоите часть общедомовой собственности, а это является серьезным нарушением и не останется без внимания ваших соседей.

Является ли перепланировкой установка гипсокартонной перегородки?

Это изменение в конфигурации планировки будет отмечено в техническом паспорте вашей квартиры, что можно считать перепланировкой.

Считается ли перенос газовой плиты перепланировкой?

Да, расположение плиты отмечено на плане БТИ, а все изменения, отличные от плана, являются перепланировкой и должны быть согласованы. Перенос газовой плиты требует разработки проекта перепланировки.

Считается ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой?

Демонтаж встроенного шкафа считается перепланировкой, если шкаф указан на плане БТИ и экспликации и ему присвоена цифра. Бывают случаи, когда встроенный шкаф не имеет отдельной цифры на плане и экспликации, в этой ситуации демонтаж не будет считаться перепланировкой.

Считается ли разворот унитаза перепланировкой?

Считается, так как данное мероприятие вносит изменения в план БТИ.

Является ли остекление балкона перепланировкой?

Здесь сложно дать однозначный ответ. С одной стороны, согласовывать с Мосжилинспекцией такие действия зачастую не нужно, с другой – иногда требуется согласование с Москомархитектурой или Департаментом культурного наследия города Москвы (в случае, если ваш дом относится к объектам культурного наследия или архитектурным памятникам).

Четких строительных норм по остеклению балкона не существует, однако есть ряд запретов, от которых и стоит отталкиваться при остеклении балкона:

• Вы не имеете права изменять цветовое оформление балкона.
• Запрещено вносить изменения в конструкцию переплетов.
• Не допускается превышение нагрузки на перекрытие (уровень допустимой нагрузки вы можете узнать в жилищной инспекции, так как он отличается в каждом отдельном случае).
• Ограждающие конструкции не должны выходить за начальные рамки. То есть балкон должен оставаться в своих границах.

Является ли перепланировкой совмещение санузла?

Здесь все также зависит от ряда условий. Совмещение может производиться как по типовому проекту, так и по индивидуальному. Однако, вне зависимости от этих факторов, совмещение санузла считается перепланировкой.

Является ли перепланировкой демонтаж двери?

Демонтаж межкомнатной двери без замены ее на аналогичную считается перепланировкой.

Если у вас есть какие-нибудь вопросы, что такое перепланировка квартиры или нежилого помещения, задавайте их нашим консультантам на сайте или по телефону.

Что относится к перепланировке квартиры? Важная информация.

Косметический ремонт и работы, не изменяющие текущей планировки квартиры, не нуждаются в оформлении. Если же вы планируете любое из числа тех мероприятий, что являются перепланировкой или переустройством, то до начала ремонта все работы нужно согласовать с Мосжилинспекцией и другими заинтересованными государственными организациями (архитектурное управление, Мосгорнаследие, АО Мосгаз и т.п.). Как именно это сделать, читайте в нашей статье “Согласование перепланировки квартиры”.

Практика показывает, что подготовка того, что входит в перепланировку квартиры, должна осуществляться исключительно в порядке, утвержденном законодательством, только это гарантирует вам отсутствие проблем с соседями и коммунальными службами и соблюдение строительных норм в процессе проведения ремонта.

Не стоит проводить самовольно то, что входит в перепланировку квартиры, поскольку последствия незаконных работ, выполненных без разрешения, могут затронуть не только вас, но и ваших соседей.

Кроме того, что вас обяжут выплатить административный штраф, вам также выдадут предписание либо вернуть помещениям прежний вид, либо, если существует такая возможность, узаконить выполненную перепланировку задним числом.

Но, помимо этого, те несогласованные работы, что относятся к перепланировке, могут привести к возникновению аварийной ситуации, устранять последствия которой вам придется за свой счет.

Рассматривая понятие перепланировка, нужно упомянуть еще об одном обстоятельстве – о мероприятиях, которые запрещены в процессе ремонта. Речь идет о видах работ, которые относятся к перепланировке/переустройству, но какие ни в коем случае нельзя проводить, поскольку они нарушают санитарные и строительные нормы, ухудшают условия проживания, являются небезопасными и их никогда не получится согласовать ни до, ни после ремонта. Так, закон запрещает:

• Устраивать санузлы над кухонными и жилыми помещениями соседей снизу.
• Расширять кухни на площадь жилых комнат и санузлов.
• Выносить батареи центрального отопления на лоджии (балконы).
• Объединять балконы с комнатами и кухнями без разделительного остекления.
• Производить демонтаж сантехнических шкафов.
• Объединять газифицированное помещение с жилым.
• Уменьшать сечение естественной вентиляции.
• Выполнять демонтаж порожка в ванной комнате или туалете.
• Устраивать полы с подогревом от общедомовых систем отопления и горячего водоснабжения.
• Создавать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в колоннах, стенах-диафрагмах и стенах-пилонах.
• Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций здания (стен и перекрытий), поскольку это может привести к обрушению.
• Замуровывать газовые трубы в стену и делать некоторые другие работы.

Как показывает практика, согласование перепланировки занимает у собственников слишком много времени и сил. Не каждому хочется ходить по инстанциям, собирать документы и стоять в очередях. Этого можно избежать, если поручить согласование перепланировки надежной организации с большим опытом работы.

Мы являемся компанией полного цикла и предлагаем весь спектр услуг по согласованию перепланировки в квартирах и нежилых помещениях Москвы и городов Подмосковья. Наш опыт в сотрудничестве с государственными организациями и профессиональные связи позволяют выполнять заказы в максимально короткий срок.

У нас вы можете заказать оформление перепланировки «под ключ» или разработку проектной документации (проект перепланировки с техническим заключением) для самостоятельного согласования. При заключении договора наши услуги оплачиваются поэтапно, что очень удобно для вас.

Что считается перепланировкой квартиры?

В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.

В чем разница: перепланировка и переустройство помещения

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве?

Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.

Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.

Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.

Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.

Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.

При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.

Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.

Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство

Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.

Как изменить планировку законно?

Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО – документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.

Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому.

Вот основные шаги:

Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.

Составить проект перепланировки или переустройства.

Собрать документацию для согласования изменений.

Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.

Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.

Подать документы на согласование изменений в МФЦ

Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.

Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.

В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.

Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.

После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.

Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.